15 Aprile 2015 

Deducibilità degli immobili adibiti ad attività professionale: un breve vademecum

La deducibilità degli immobili per i professionisti ha subito nel tempo numerose modifiche a opera del Legislatore. Occorre dunque far chiarezza sulle possibilità di deduzione riconosciute dall’attuale normativa, al fine di guidare le scelte di investimento dei professionisti, evitando spiacevoli sorprese di carattere fiscale. Per i soggetti che esercitano attività professionale, dunque anche i medici ed i dentisti, si considerano strumentali gli immobili utilizzati direttamente ed esclusivamente nell’esercizio dell’attività; non assume rilevanza il fatto che l’acquisto sia stato effettuato come persona fisica o in qualità di esercente arte o professione. La possibilità di dedurre dal reddito professionale le quote di ammortamento (3% del valore) da parte dei medici professionisti dipende dalla data di acquisto dell’immobile stesso. La deduzione è riconosciuta solo per gli immobili acquistati o costruiti sino al 14 giugno 1990 oppure nel periodo che va dal primo gennaio 2007 al 31 dicembre 2009, ridotta, in tal caso, a 1/3. In tutti gli altri casi – quindi, anche in caso di nuovo acquisto dal primo gennaio 2015 – le quote di ammortamento risultano totalmente indeducibili. La Legge Finanziaria per il 2014 ha reintrodotto la possibilità, per i lavoratori autonomi, di dedurre i canoni dei leasing immobiliari stipulati dal primo gennaio 2014, in precedenza invece limitata ai leasing stipulati negli anni 2007-2008-2009 al pari degli acquisti in proprietà. È fissato in 12 anni il termine fiscale per operare la deduzione, prescindendo dalla reale durata del contratto di leasing. In caso di immobile utilizzato in forza di contratto di locazione è invece ammessa, a prescindere dalla data di stipula del contratto, la deduzione del 100% del canoni pagati, secondo il principio di cassa. Nel caso di immobili a uso promiscuo – destinati cioè sia allo svolgimento della professione sia a esigenze personali o familiari/abitative del medico – è deducibile dal reddito il 50% della rendita catastale dell’immobile di proprietà. In caso di affitto dell’immobile utilizzato promiscuamente, la deduzione dei canoni sarà parimenti consentita nel limite del 50%. In entrambi i casi le deduzioni spettano a condizione che il professionista non disponga nel medesimo comune di altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’arte o della professione.